Проектирование административных зданий

Проектирование административных зданий – процесс разработки оптимальных решений для выпуска документации, в соответствии с которой происходит возведение объекта недвижимости. Проект должен содержать определённый набор графических, расчётных и текстовых материалов для согласования и дальнейшего строительства административного сооружения.

Классификация административных зданий

Административные здания – это такой класс общественных объектов недвижимости, где осуществляется деятельность профессионалов в сфере интеллектуального труда. Как правило, в таких зданиях располагаются офисы различного уровня комфорта, принадлежащие частным или государственным компаниям. Всего существует 4 класса таких объектов:

• Самый высокий класс – А+++, отличающийся современными богатыми интерьерами, панорамным остеклением и другими элементами роскоши для сотрудников и руководителей предприятий. Как правило, с целью увеличения рентабельности от аренды, такие здания возводятся в наиболее престижных районах города, а набор помещений предусматривает не только офисы и вспомогательные пространства, но также предприятия общественного питания, торговли, сервиса и развлекательной индустрии.
• Второй класс – А – имеет аналогичные условия для работы, но в составе здания уже не требуется наличия богатой инфраструктуры, а отделка холлов, вестибюлей и офисов значительно проще, чем для первого класса.
• Класс В – это такой тип административных зданий, которые были введены в эксплуатацию после реконструкции объекта недвижимости с другим функциональным назначением (например, промышленного здания). В составе здания имеются необходимые помещения для комфортной работы, кафе, столовые и магазины, но уровень отделки данных мест сильно уступает в качестве предыдущему классу.
• Четвёртый класс, С – это самые простые и дешёвые помещения, как правило, расположенные в старых зданиях, конструкция которых исключает возможность перепланировки, а отделка обеспечивает минимальные удобства для нормальной работы.

Разумеется, от класса административного здания зависит цена на аренду площадей, и дешёвая отделка сооружений класса С всегда оправдывается низкой стоимостью.

Особенности проектирования административных зданий

При проектировании административно-бытовых зданий и помещений, разработчик должен учитывать некоторые особенности, связанные с их функциональным назначением, в частности:

• Сооружение, планируемое в условиях плотной городской застройки должно удовлетворять общему архитектурному облику местности.
• Принятие любых архитектурных, инженерных или конструктивных решений должно происходить с учётом временного пребывания большого количества людей.
• При проектировании планировочной схемы земельного участка необходимо учесть парковочные места как для работников здания, так и для посетителей, чтобы снизить нагрузку на транспортные магистрали. При невозможности выполнения этого требования, проектировщик часто предусматривает подземный паркинг.
• Учитывая современные тенденции в развитии общества, при разработке проекта необходимо предусмотреть мероприятия для доступа маломобильных групп населения.
• Учитывая длительное пребывание людей в здании, планировочные решения должны предусматривать достаточное количество санитарно-гигиенических зон, а материалы, используемые в отделке – легко поддаваться чистке.
• Особое внимание архитектор должен уделить эргономике помещений для наиболее оптимальной расстановки рабочих мест, что является решающим фактором при подписании договора с арендатором.

В случае, если автор проекта не учёл какие-то важные требования, инвестиционный проект может окупаться слишком долго после понесённых затрат на строительство.

Нормы проектирования административных зданий

Для того, чтобы удачно пройти экспертизу, проект должен быть выполнен в строгом соответствии с действующими на территории РФ нормативами. Базовые требования, указанные в СПиП и СП, подразумевают обязательное выполнение следующих условий для нормальной эксплуатации:

• Минимальное расстояние от пола до потолка в офисных помещениях не должна быть ниже 3 м.
• Тот же параметр, но для коридоров не должен быть менее 2,4 м, что объясняется наличием инженерных коммуникаций в пространстве подвесного потолка.
• Для обеспечения условий по безопасной эвакуации сотрудников в случае возникновения пожара или иных чрезвычайных ситуаций, ширина коридоров между офисами не должна быть менее 1,5 м, если длина проходов превышает 10 м. В случае, если этот размер менее 10 м, допускается уменьшить ширину до 1,2 м.
• Отдельные требования предъявляются для проектирования холлов для ожидания приёма посетителей. Их минимальный габарит должен составлять 2,4 м.

Следует учесть, что данные требования действуют при проектировании нового объекта недвижимости. В случае реконструкции здания с последующим изменением его функционального назначения, проектировщик может использовать индивидуальные нормативы.